土地活用の種類

土地活用にはさまざまな種類があります。しかし必ずメリットとデメリットがあります。ここではこれを明確にし、最適な土地活用方法を比較検討してみましょう。

活用方法 メリット デメリット
マンション経営
  • 節税相続税対策に大きな力を発揮
  • 需要は比較的安定している
  • 管理会社に委託すれば専門知識が必要ない
  • 土地を高度に活用できる
  • 景気の変動に左右されにくい
  • 家賃保証等の制度が充実している
  • アパートに比べ家賃を高額に設定できる
  • 長期に渡って経営できる
  • 長期活用のため、相続の分割に不向き
  • アパートに比べると初期投資が多少高い
  • 空室不安が常につきまとう（家賃保証を除く）
  • 新築物件と競合しやすい
  • ワンルームの場合は多少節税効果が減少する
  • 借り入れ期間が長期になるのが一般的
アパート経営
  • 比較的投資額が低く相続税対策にも有効
  • 管理会社に委託すれば専門知識が必要ない
  • 需要は比較的安定している
  • 景気の変動に左右されにくい
  • 家賃保証等の制度が充実している
  • 市場の競争が激しくなっており空室のリスクがある
  • マンションと比べると入居者からの苦情が多い
  • 新築物件と競合しやすい
  • ワンルームの場合は多少節税効果が減少する
  • 建物修繕をまめに行う必要がある
オフィスビル
  • 収益性は高い
  • 景気の影響を受けやすい
  • 立地条件の影響を受けやすい
医療・福祉施設
グループホーム
  • 需要が高まる傾向にあり地域の社会貢献にもつながる
  • アパートの家賃相場が低い場所でも利益が見込める
  • 景気の変動に左右されにくい
  • 節税効果が高い
  • 高齢者への知識や介護の技術、運営のノウハウが必要（医療機関との提携を除く）
商業・業務施設
  • 土地の立地条件に合わせた最適な活用法が選べる
  • 倉庫物件なら比較的投資が低く抑えられる
  • 景気の影響を受けやすく途中解約の可能性もある（定期契約を除く）
  • 借主の業種が限定されるため次の借主が現れにくい
定期借地
  • 借り入れが不要
  • 節税効果が高く、保証金も入る
  • 10年以上の長期活用となり、他への転用ができない
  • 貸し手、借り手の代が変わった時にトラブルが発生しやすい
  • 事業用の場合、借り手の会社の倒産等のリスクも発生する

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活用方法 メリット デメリット
駐車場経営
  • 投資資金が少なく、他事業への転用や売却が簡単
  • 手早く収益を得られる
  • ある程度の需要は見込める
  • 場所により時間貸しが出来れば収入は多少高くなる
  • 節税効果がない
  • 収入が少ない
  • エンジン騒音などの苦情の対象になりやすい
  • 競合しやすく、賃料の値下げがおきやすい
  • 農地を駐車場にした場合税金は上がる
コイン洗車場
  • 365日機械が稼いでくれる
  • 土地の用途制限を受けにくい
  • 投資額が低く抑えられる
  • 掃除・材料の補充等の手間がかかる
  • 土地の場所により売り上げに差が出やすい
  • エンジン音等の苦情の対象になりやすい
レンタル収納庫
  • 駐車場に比べれば収入は高い
  • 比較的小さな場所でも活用可能
  • 大きさ/規模によりそれなりの初期投資が必要
  • 節税効果がない
等価交換
  • 譲渡税が不要な場合もあり、無借金による経営も可能
  • 建物の減価償却ができず所得税・住民税負担が高い
共同分譲
  • 資産価値の高い街づくりができ、開発利益を享受できる
  • 宅地化の際の費用を立替える必要がある場合も
土地売却
  • 固定資産税等の税金や土地管理の手間から開放される
  • 売却により得たお金を金融資産として貯金・運用できる
  • 多額の税金が発生し大きな節税効果が期待できない
  • 大切な土地を手放す事になる
  • 先祖代々の土地の売却は身内の非難を受ける場合もある
  • 大きな土地の場合は買い手が見つかりにくい場合もある
何もしない
  • 相続税の納税資金の原資として利用する事が可能
  • 使いたい時にすぐに活用できる
  • 農地の場合、相続に際し売却や物納ができない場合もある
  • 節税効果がない為コストがかかる
  • 草刈等の維持管理が必要
  • 相続発生時には利用価値の高い土地から手放す事になりやすい

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活用方法 メリット デメリット
更地のまま借地
  • 他用途への転用が容易
  • 節税効果がない
  • 収益力は高くない
農地にて農業を行う
  • 生涯農業を続けるのであれば生産緑地制度を利用して市街化区域でも低い税金で営農できる
  • 農業以外の活用が不可能
  • 自分の土地でありながら自分の自由には出来ない土地になってしまう

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